新加坡, 2023年11月10日 — Quarz Capital 赞赏Cromwell European REIT董事会和管理团队在运营方面的卓越表现。尽管CEREIT的资产组合质量高,稳定的租金收入,但其当前以近50%的折扣交易于净资产值,预计可持续分红收益率约为13.2%。CEREIT还有许多可以进一步推动分红增长的重要增长引擎。我们敦促Cromwell European REIT利用吸引的定价机会回购其单位,有可能将分红收益率提高到14%以上,并在中期为所有现有单位持有人带来超过40%的总回报。
QUARZ CAPITAL致函
CROMWELL EUROPEAN REIT(新交所:CWBU)管理层和董事会
所有收件人务必阅读
“重要披露信息“
2023年11月10日
利用近50%的净资产折扣价机会启动回购,有可能将分红收益率提高至14%以上,从而惠及所有现有单位持有人
— 中期总回报可能超过40% —
尊敬的Garing先生,Lim先生以及董事会成员:
Quarz Capital及其附属公司共同持有Cromwell European REIT(“CEREIT”, “Cromwell REIT”, “CERT SP”, “新交所: CWBU”或”新交所: CWCU”)的顶级10大单位。我们赞赏Cromwell团队的一流运营执行能力。我们的投资体现了我们深信CEREIT是一个极具吸引力的投资机会。
CEREIT是新交所第16大REIT,资产总值超过~350亿新元(240亿欧元[2]),主要在法国、德国、意大利和荷兰等主要发达欧洲经济体拥有写字楼、工业和物流等资产。
Cromwell优质写字楼和工业组合
CEREIT约47%的资产价值[3]来自高质量写字楼组合,主要位于荷兰和意大利。荷兰最大保险公司和养老金提供商Nationale Nederlanden是CEREIT组合第二大租户,也是位于荷兰海牙的标志性Haages Poort甲级写字楼资产的最大租户。它最近续租15年。Cromwell其他资产的主要租户还包括荷兰最大能源公司Essent、荷兰员工保险机构以及荷兰商会等[4]。
CEREIT也是最早将战略转向增长更快、更具弹性的物流和工业板块的S-REIT之一(~51%的资产价值[3])。这使CEREIT能够拥有一些带有可开发土地储备的资产,有潜力进一步显著增加租金收入和分红。这让CEREIT能够自行开发项目,从而所有单位持有人都能分享开发利润和估值上涨。这对单位持有人来说比购买已完全开发和优化的资产更有利,后者可能上升空间较小。
“引擎”可推动分红和净资产值大幅增长
2024年第一季度竣工的Nervesa21(米兰,仅需9分钟乘火车到达杜omo广场,已70%预租给通信企业和科技公司),2025年底竣工的Maxima(罗马)将进一步推动Cromwell REIT近期租金收入增长。
我们对Cromwell位于巴黎的免费持Parc des Docks资产尤其感兴趣。该资产距离战神广场和香榭丽舍大道仅4公里。2024年巴黎奥运村距离1.4公里。为奥运会建设的基础设施已决定在Parc des Docks资产仅500米处新建地铁站,仅需3站即可到达巴黎市中心。周边区域正进行大规模住宅和商业开发以及交通基础设施和配套设施建设,被称为”欧洲最大建设工地”[5]。Cromwell REIT的Parc des Docks地块面积超过100万平方英尺,但当前可出租面积仅约78.95万平方英尺。我们对其分期开发成为大规模物流枢纽和综合开发区(包括住宅、商业、生命科学集群等)的潜力感到非常兴奋,这可能使可出租面积增加3倍以上,从而显著提升CEREIT的租金收入、分红和净资产值。CEREIT目前正在规划Parc des Docks第3期重建。
CEREIT组合中大量具有吸引力的开发机会,可以通过资产增值计划增加分红和净资产值,这意味着CEREIT几乎没有必要承担第三方资产购买的市场和定价风险。
94%贷款套期保值,杠杆率约36.8%提供2024年分红可见度和稳定性
尽管利率环境更高,CEREIT仍在最近几个月以超过2022年12月账面价值10%的溢价出售超过~27亿新元(1.88亿欧元)资产,这进一步证明Cromwell REIT高质量组合的吸引力。资产出售也显著降低CEREIT的杠杆率至约36.8%,对分红影响微乎其微。
2024年,Cromwell REIT94%以上的债务采取固定利率套期保值。这为2023年下半年和2024年上半年分红提供强大可见度和稳定性。
随着欧元区核心通胀率月率[6]在过去3个月(至2023年10月)显著下降至平均约0.2%(年化约2.3%),我们认为欧洲中央银行(已于2023年9月停止加息)可能从2024年第二季度开始降息。这是考虑到未来通胀率可能进一步下降。
利率下调有望从2024年下半年给Cromwell REIT的分红带来强劲增长,因为CEREIT的利率套期将开始滚动。这可能导致利息费用下降,从而使分红显著提高。
CEREIT的单位价格以近50%的折扣交易于净资产值,可持续预计分红收益率约为吸引的13.2%。
尽管资产组合质量高,分红增长动力多,但Cromwell REIT当前以约47%的折扣交易于每单位2.3欧元[8]的净资产值。这在资产超过350亿新元的S-REIT中,折扣幅度仅次于第二大。CEREIT当前单位价格1.22欧元,比2020年上半年COVID-19危机期间的最低单价1.40欧元还低约13%。
由于单位价格大幅下跌,CEREIT2024年预计分红收益率目前非常吸引的约13.2%。